Ansiedlung in Technologie- und Industrieparks

Die Errichtung von Technologie- und Industrieparks, teilweise in strukturschwachen Regionen, zur Förderung der regionalen Innovations- und Zukunftsfähigkeit erfährt zur Zeit ein hohes Maß an öffentlichem Interesse und wird zum Teil mit hohen Summen aus Fördertöpfen des Landes, Bundes oder gar der EU finanziert. Auch marktseitig gibt es Signale, dass Ansiedlungsanfragen zunehmen und (angehende) Unternehmer:innen gezielt nach Clustern und Ökosystemen suchen, um sich dort nieder zu lassen. Was sind aber die Faktoren, um als Technologie- oder Industriepark wirklich ansiedlungstauglich zu sein?

Ansiedlungsmotivationen

Ansiedlungen waren in der Vergangenheit meist produktionsgetrieben. Die nächsten Veredelungsstufen der am Standort erzeugten Produkte siedelten sich direkt neben ihren Vor-Produkten an und errichten neue Anlagen. Durch vermehrtes Outsourcing von Standortservices zogen später auch Dienstleistungsfirmen in die Parks ein. Heute ist der Standort(betreiber) beauftragt, die Freiflächen zu füllen, um Infrastruktur-Fixkosten zu verdünnen, Synergien zu erzeugen und oft durch Abwanderung und Anlagenstilllegung bedingte Remanenzkosten aufzufangen. Darüber hinaus erfüllt die Ansiedlung, insbesondere von Technologieunternehmen, einen strukturell relevanten Aspekt. Durch kluge Ansiedlungskonzepte können Innovationscluster und -ökosysteme aufgebaut und somit zukunftsfähige Arbeitsplätze geschaffen und gesichert werden. Durch den strukturellen Mehrwert sind private Ansiedlungsprojekte auch für die öffentliche Hand von großer Bedeutung.

Industrieparkmodelle

Es gibt Single-User-, Major-User- und Multi-User-Standorte. Weiteres Unterscheidungsmerkmal kann das Vorhandensein einer eigenständigen Industrieparkgesellschaft sein. Eine solche wird meist erst im Falle eines Multi-User-Standortes gegründet. Im Grundsatz sind alle diese Modelle ansiedlungstauglich, bringen aber unterschiedliche Anforderungen mit. Oft haben die größeren Parks schon Erfahrungen bei der Ansiedlung sammeln können. Die kleineren Standorte dagegen fragen sich häufig, warum es in letzter Zeit kaum zu Ansiedlungen gekommen ist.

Die folgenden Faktoren geben einen Überblick, was für einen Ansiedler bei seiner Entscheidung wichtig ist und ein Standort zur erfolgreichen Ansiedlung beachten sollte.

Übergreifende Standortfaktoren

Es gibt einige Faktoren, die ein Standort nur langfristig, schwer oder überhaupt nicht beeinflussen kann wie z.B. regional erhältliche Fördermittel, oder die Höhe des Gewerbesteuerhebesatzes, das Lohnniveau sowie die Personalverfügbarkeit.

Flächenverfügbarkeit

Eine Industriefläche zu besiedeln ist nicht trivial. So sind schon erschlossene Freiflächen an-geboten worden, bei denen sich in der praktischen Umsetzung der Ansiedlung unüberwind-bare Hemmnisse in den Rahmenbedingungen ergaben – sei es auf Grund mangelnder Investitionsbereitschaft des Eigentümers oder Webfehlern im Ansiedlungskonzept. Wichtig für den Ansiedler ist, dass die interessanten Flächen frei von Altlastenproblematiken sind. Ansiedlungsbeschränkungen, z.B. ein Vorbehalt der ansässigen Unternehmen gegen bestimmte Wettbewerber oder Branchen, sollten geklärt sein! Eine Werksgrenzenverlegung nach innen, um im Gürtelbereich vermeintlich attraktivere Gewerbeflächen zu schaffen, muss mit Fingerspitzengefühl erfolgen. Vermietung, Verpachtung oder Grunderwerb müssen nachvollziehbar sein.

Dienstleistungs- und Infrastrukturangebot

Das Dienstleistungsangebot ist im überwiegenden Teil der Standorte hinreichend und wird selten das maßgebende Kriterium zur Ansiedlung sein, kann es jedoch werden, wenn der Schwerpunkt des Parktes auf der Förderung spezifischer Tätigkeiten oder Zielgruppen abzielt (bspw. Beratungsleistungen bei der Ansiedlung von Startups). Schon die Philosophie eines Industrieparks bedingt, dass es gemeinschaftliche Einrichtungen und Infrastrukturen gibt, die eine kostengünstige Ver- und Entsorgungssicherheit für alle ansässigen Unternehmen garantieren. Meist gebündelt in sogenannten Pflichtleistungen, deren verbindliche Abnahme in Standort- oder Mietverträgen festgeschrieben ist. Doch genau diese Pflichtleistungen schrecken oft wegen versteckter zusätzlicher Kosten ab. Jeder Ansiedler muss akzeptieren, dass das Modell Industriepark nur gemeinschaftlich funktioniert und dass es gewisse Regelungen gibt. Aber Transparenz ist hier wichtig! Sind z. B. die Kanalgebühren ein Teil von Pacht- und Kaltmiete oder werden diese separat berechnet? Wie stabil sind die Preise, wer bestimmt, wie sich die Preise entwickeln dürfen und was wird für die Optimierung der Kosten getan? Wer trägt die Investitionskosten, wenn Kanäle oder Anlagen saniert oder erneuert werden müssen? Was ist mit Remanenzen z.B. im Falle einer Abwanderung?

Industrieparkkonzept

Wichtig ist, dass in einem Industriepark klare Rollen und Zuständigkeiten definiert sind, da ein Ansiedler deren spezifische Ausprägung auch erwartet. Es ist z.B. sehr schwierig nachzu-vollziehen, wenn die Rolle des Verwalters bzw. Industrieparkbüros nicht losgelöst ist von der Rolle des Betreibers bzw. Dienstleisters am Standort. Der Verwalter ist zuständig für die Flächen-Vermarktung und trägt dafür Sorge, dass die Interessen aller ansässigen Unternehmen (Produzenten (als Nutzer) sowie Dienstleister) sorgfältig austariert sind. Der Betreiber bzw. Dienstleister will seine Infrastrukturkosten decken und ist somit an hohen Erlösen, einer bestmöglichen Monopolstellung und vielen Pflichtleistungen interessiert. Oft ist aber die Betreiber- und Dienstleistungsgesellschaft auch zuständig für die Ansiedlung selbst, womit sich ein Interessenskonflikt ergibt: entgegen des Bedarfs eines Ansiedlers sollen somit meist durch die Ansiedlung möglichst viele Dienstleistungen mitverkauft werden. Weiteres Konfliktpotenzial bieten sogenannte Standortgremien, sofern ihre Kompetenzausübung nicht auf klaren Statuten basiert. Hier hat die Rolle des Verwalters oder Industrieparkbüros einen besonderen Stellenwert und sorgt für die Wahrung von Rechten und Pflichten im Sinne aller Standortansässigen sowie eine einheitliche Standort-Außendarstellung. Das Industrieparkkonzept beschreibt Incentivierungsmechanismen und Konditionenmodelle für Ansiedlungsinteressierte, mit denen durch erfolgreiche Ansiedlung das Gemeinwohl am Standort gesichert wird.

Standort-Vermarktung

Ein funktionierendes Industrieparkkonzept unterstützt die Flächen-Vermarktung. Es definiert die zuständige Vermarktungs-Rolle und liefert bereits Konstrukte, die in das Vermarktungs-konzept einfließen. Die Vermarktung ist ein aktiver Prozess. Es reicht in der Regel nicht aus zu warten, bis ein Interessent sich meldet. Das Flächen-Angebot muss von den potenziellen Bewerbern wahrnehmbar sein. Dafür muss ein konkretes Angebot zielgruppengerecht formuliert sein. Es ist ein Spagat, sich auf der einen Seite für jegliche Form von Ansiedlern offen anzubieten. Auf der anderen Seite ist es schwierig den Standort aktiv zu vermarkten, wenn die Zielgruppe nicht klar definiert ist. Daher sollten die standorteigenen Vorteile und Differenzierungsmerkmale herausgearbeitet, das Idealprofil eines Ansiedlers erstellt und dessen Nutzen beschrieben sein.

Gezielte Ansiedlungen führen zu einer Entlastung aller am Standort ansässigen Unternehmen und Stärken das Gesamtkonstrukt Industriepark, wenn bestimmte Prämissen beachtet werden. Jedes Industrieparkmodell ist im Grundsatz ansiedlungstauglich, wenn bestimmte Grundvoraussetzungen erfüllt sind. Dies sind tatsächlich verfügbare Flächen, ein definiertes Industrieparkkonzept, das alle Spielregeln für den gemeinsamen Umgang, Rollen, Ansprechpartner und Verantwortlichkeiten und die Dienstleistungsbeziehungen beschreibt sowie ein auf das Profil von Standort und Ansiedlern maßgeschneidertes Vermarktungskonzept, das eine erfolgreiche aktive Vermarktung ermöglicht.